divendres, 15 de febrer de 2013

Les incoherències del sitema hipotecari espanyol

El drama dels desnonaments ens omple cada dia de vergonya, ja que dóna una imatge del nostre país totalment tercermundista; famílies amb gent gran que va avalar els fills sense pensar en el drama de no poder pagar una hipoteca, perdent tot pel qual havien treballat al llarg de la seva vida.

El Govern, intentant abaixar la prima de risc, no gosa necessàries per obligar els bancs d'una vegada per totes a la dació en pagament: l'entrega d'un immoble a canvi del deute, cosa que permetria recuperessin el poder adquisitiu i es comencés a moure economia.

La llum al final del túnel esperem trobar-la a Europa, amb la Directiva 93/13/CEE del Consell, de 5 d'abril de 1993, sobre les clàusules abusives en els contractes celebrats amb consumidors. Però, quines clàusules del contracte hipotecari són abusives? Es pot aplicar a totes o, com a mínim, a la majoria de les nostres hipoteques? La resposta és: sí.

En les hipoteques que hem signat durant anys sense llegir-ne les condicions, hem adquirit l'obligació de pagar mensualment una quota durant 30 o 40 anys, és a dir, unes 360 quotes. Una entitat bancària pot, per l'impagament d'una única quota, cobrar judicialment la totalitat del crèdit; és a dir que si, per exemple, una persona paga mensualment 1.000€ de quota d'hipoteca, en deixar de pagar-ne només una, se li pot iniciar un procés per impagament, i cobrar-li tot el crèdit hipotecari a més d'interessos i costes judicials del 30%.

D'altra banda, hem signat uns interessos corrents que són del 4,5% anual de mitjana i, malgrat això, els interessos moratoris, són mínim d'un 18% anual, fet que fa impossible que entre el cobrament total del deute i els interessos de més del triple de l'interès corrent, un deutor, pugui posar al dia el seu crèdit i continuar vivint amb la seva família a casa seva, que ha pagat durant anys. A més, durant els primers set anys del crèdit, s’abona una mínima part al capital, i gairebé tota la quota només paga interessos futurs, fet que pot ser una altra clàusula abusiva que caldria analitzar.

Què en podem dir dels avaladors? Durant anys, havíem tingut clar que un avalador era un garant per al compliment del pagament del préstec. Però si mirem les hipoteques anteriors al 2006, en la majoria d'aquests crèdits, els avaladors, només avalaven el 20% del crèdit, perquè l'immoble per si sol havia de cobrir el 80% del préstec, i a les hipoteques s'indicava l'import pel qual un aval havia de respondre
en cas d'impagament per part del deutor principal. Amb la crisi, les entitats sense control del Banc d'Espanya, van canviar la figura de l'avalador per la del 'fiador solidari', que era la figura que hi havia per als crèdits personals, en els quals un fiador pagava la totalitat d'un crèdit de consum quan el deutor principal no pagava, fet que ha produït que els avaladors hagin de respondre per la totalitat del préstec hipotecari, és a dir, responen durant els trenta anys o durant el temps que s'hagi firmat per al pagament total del crèdit.

Però, oi que el crèdit hipotecari és un crèdit real, on l'immoble és la garantia del crèdit, on si no arriba un embargament per impagament d'un altre préstec, es prioritza la hipoteca sobre els altres crèdits, impedint així l'embargament, fins que amb l'immoble es pagui el crèdit hipotecari?

Hem d'aconseguir que les entitats financeres iniciïn un procés judicial només per la suma impagada més els interessos corrents, fet que permetria al deutor principal i als avaladors buscar solucions reals.No pot ser que la seva única sortida sigui la pèrdua dels habitatges, a més de quedar amb un deute que els perseguirà durant anys, i que comportarà que tampoc puguem sanejar la nostra precària economia ni que es recuperi el consum al nostre país.

La veritat és que les entitats financeres han redactat unilateralment totes les clàusules dels contractes hipotecaris, sense tenir en compte la Llei de Condicions Generals de la Contractació a Espanya; no s'ha tractat el préstec hipotecari com un contracte d'adhesió, on la part predisponent, inclou les condicions generals d'un contracte, i l'adherent, s'hi adhereix o rebutja el contracte en bloc.

Si el contracte hipotecari hagués de sotmetre's a la Llei de Condicions Generals de la Contractació, les seves clàusules haurien de ser clares, concretes, senzilles i transparents i l’incompliment d'aquesta Llei ocasionaria la nul·litat de ple dret d'aquestes clàusules, fet que generaria la nul·litat total o parcial d'un crèdit hipotecari.

Les solucions que en aquests moments estan donant les entitats financeres, passen pel refinançament dels préstecs. Però les solucions que demanen els clients morosos -que porten mesos intentant l'entrega de l'habitatge en dació en pagament o la devolució de l'immoble a l'entitat a canvi d'un lloguer- no són acceptades per les entitats financeres que volen signar una altra hipoteca, augmentant el capital per posar-hi una quota que puguin pagar els deutors, cosa que en la majoria dels casos no és possible, ja que les seves hipoteques són a més de 30 anys i els clients tenen més de 40 anys; o sigui, que cal traslladar el crèdit a
la següent generació.
Per entendre-ho mirarem un cas real: una parella amb dos fills de 8 i 10 anys, que tenen un pis a l'Hospitalet de Llobregat, de 60m2, en un edifici construït fa 40 anys. Tenen una hipoteca de 200.000€; han pagat durant tres anys la seva quota de 800€ al mes, avalats pels pares d'un d'ells, ambdós de més de 80 anys i que viuen al seu pis, ja pagat. Quan aquesta parella perd els seus llocs de feina, deixa de pagar el crèdit hipotecari i immediatament sol·licita la dació en pagament del seu pis, però el banc els diu que primer han de pagar la taxació per saber el valor real de l'immoble i que cal enviar a la central de l'entitat la sol·licitud de la dació en pagament; triguen uns quants mesos en contestar. En aquell moment, la parella deu sis quotes de 800€, a més dels interessos; és a dir que, per posar al dia el crèdit, han de pagar al voltant de 6.000€.

Amb la taxació realitzada, l'entitat els indica que el valor del seu pis és actualment de 100.000€ i que, per tant, no accepta la dació en pagament, ja que tenen uns avaladors amb un pis sense hipoteca que responen d'aquest crèdit. En realitat, el banc no té cap interès en ajudar aquesta parella a regularitzar la seva situació, ja estan veient que es quedaran amb el pis dels avis i amb el de la parella, pels 200.000€ que deuen.

En aquesta parella, que anava cada dia al banc buscant una solució real, l'entitat els ofereix un refinançament: firmaran una nova hipoteca per valor de 215.000€, indicant que deuen 6.000€ de quotes impagades,
4.000€ d'honoraris i despeses de gestió i 5.000€ de despeses notarials per la signatura d'una nova hipoteca. És a dir que per ara tornaran tots els interessos de mora, el notari i el que cobra el banc per refinançar-los -el que ells anomenen "despeses de gestió"- indicant-los que hauran de signar novament els pares per mantenir intactes els avals. En conclusió, ara deuen 15.000€ més de capital, han pagat durant tres anys 800€ al mes que no han servit per amortitzar gens de capital, ni un sol cèntim, i el pitjor de tot és que deuen 215.000€ per un pis, que només costa 100.000€.
El Reial Decret-Llei 27/2012 de 15 de novembre de mesures urgents per reforçar la protecció als deutors hipotecaris pot ajudar aquesta família en un moment donat, ja que estan tots dos a l'atur, però el que és inacceptable és que només es protegeixi les famílies que tinguin un menor de tres anys, és a dir, que per a l'exemple que hem posat, els menors, com que tenen 8 i 10 anys, no estan protegits.

El Govern, que ha acudit a Europa per rebre l'ajuda a la banca, ha rebut l'11 de desembre de 2012, 39.468 milions d’euros per sanejar els bancs; però aquests diners no són per salvar els deutors de les hipoteques, rebent els immobles en dació en pagament i portant-los al banc dolent, ni perquè els tornin els diners als
accionistes de les preferents. De fet, encara no ens han dit si aquests diners són per a prejubilar les directives de les entitats o per a acomiadar els treballadors de més de 150 oficines que han de tancar.

El banc dolent només rebrà els immobles de les hipoteques impagades que han passat a mans de les entitats a través de les subhastes celebrades en els diferents processos hipotecaris, en què els bancs es van quedar amb els immobles, en la majoria dels casos, pel 60% del seu valor i, tot i així, no donen cap solució real als deutors.

Hem hagut d'anar a Europa per tal que es vegi el crèdit hipotecari com el que és: un contracte amb consumidors, on una part dicta les condicions i l'altra només signa, sense poder canviar ni una coma de les clàusules que hem de complir durant un mínim de vint anys.

Clar que amb el desprestigi que ara tenen les entitats financeres i els nostres governants, gràcies a la poca o cap solució als problemes relacionats amb les hipoteques o les accions preferents, els abans estalviadors estembuscant solucions a través d'associacions, com la del 15M o la dels INDIGNATS, fins que formem un estat on realment tinguem el dret a un habitatge digne per a la majoria i no un negoci milionari per a uns pocs.

Victoria Suárez Lemus, advocada.

Cap comentari:

Publica un comentari a l'entrada